山乡买房怎么落到实处房地分离,农村房子买卖

中国三农网讯据福州晚报这几天,很多市民的手机都被“乡村最牛学区房”的段子刷了屏。很多人付之一笑,也有不少人确实对乡村房子感兴趣,不知道能否购买。对此,法律人士明确表示,农民住宅不得向城市居民出售,交易无效。

城市居民购买农村房屋法律没有明确允许。农村宅基地上的房屋转让是它的土地性质所决定,仍受到严格的限制。但是,已经购买了的农村房屋有效吗?城市居民可以购买农村房屋吗?365小编为您解答城市居民是否可以购买农村房屋的知识。

农村房屋买卖合同效力认定问题也是司法实践中争议较大的问题。农村房屋买卖会在不同的主体之间进行,交易主体的不一样,买卖合同的效力就不一样。

农村房产买卖也是司法实践中常见的纠纷类型。那么,农村房屋买卖可以进行交易吗?法律是否明文规定了农村房屋买卖的相关事项? 农村房屋买卖常见的纠纷有哪些?

"地随房走,房随地走,房地一体"是房地产法的明文规定。那么,在农村中买房是不是也需要遵循“房地一致”原则的规定?是不是土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权需要一同转让、抵押?

“出售**乡土坯房一间,22平方米,售价215万元,不议价、不接受贷款,是清华大学学区房。”这几天,一张附着这样说明的乡村毛坯房照片,作为笑话在很多市民的社交工具上转发。但在传播过程中,也有很多人表达了自己的想法,那就是能否在乡村买房。

城镇居民能否购买农村住房

根据农村房屋买卖合同主体的差异,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此,在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。

1、农村房屋买卖是否合法。现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市,专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章基本没有,因此我们只能根据相关法律规定寻找依据。根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。而在《土地管理法》第六十二条第四款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”。《土地管理法》第六十二条第一款规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可知,该法并未禁止农村房屋的买卖和出租。

“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了,但是土地怎么办?农村的土地所有权是集体所有的,不允许买卖,宅基地的所有权是集体的,不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利,目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来,如何实现房地分离似乎成为一个困惑,在人们的观念中似乎一直是“地随房走”,房屋既然卖了,宅基地难道也可以卖?其实在法律范围内,“地”和“房”是可以分开归属的,根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁,这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权,通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议,从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益,租金数额可由当事人协商,不能达成协议的,可以请求人民法院确定。

“我确实喜欢农村的环境。福州不少农村的风景还可以,有山有水,不知道能不能买村民的房子改建一下以后养老住?”一位鼓楼区读者高先生表示。在福州几大房产论坛中,长期以来一直有类似的疑问被不断提出,甚至已经有市民付诸行动,而且发帖分享了在福州近郊购买农民房屋改装后居住的案例,有的案例甚至还上了专门的建筑杂志。

国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中,我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是,根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的条件下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划。

1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。

同时,由于根据《民法通则》第七十五条第一款,房屋属于公民的个人财产范畴,公民的合法的私有财产不受侵犯。宪法第十三条第一款和第二款也强调国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。根据《民法通则》第七十一条规定:“公民个人(包括农民在内)对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权,自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分,包括出卖、互易、赠与等方式。”从中我们可以看出,农村村民有权利出卖自己在农村的房产。

笔者认为,由于房屋这种特定意义的不动产,因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制,应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时,应认定地上物灭失,宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失,宅基地租赁权消灭,宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。

“实际上,这些购买行为都是违规的。”福建元一律师事务所的陈律师表示,首先,国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:农民住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》第十三条规定:严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。可见,国家明文禁止农村居民向城镇居民出售房屋,城镇居购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而,笔者认为上述“通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。

2、城镇居民能否购买农村住房。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中,我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是,根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的条件下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划。

城镇居民能否购买农村住房。

此外,根据最高人民法院《2015年全国民事审判工作会议纪要》第35条的规定:农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。合同无效后,买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。所以,农村房屋不能卖给城市居民,违法的买卖无效,耗费了精力反而会给自己造成经济损失。但根据“法无禁止即自由”的原则,农村房屋买卖有一个例外,就是同一个集体经济组织的成员之间可以买卖房屋。

最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。

2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而,笔者认为上述“通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中,我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是,根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的条件下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划。

最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农民的利益。

我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但如前文所述,法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,笔者主张对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。

最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而,笔者认为上述“通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

【案情简述】

3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。

最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农民的利益。

最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。

宋某系城市居民。2010年8月,宋某与王某达成协议,王某将农村的一所房屋卖给宋某,双方签订房屋买卖合同。房屋买卖交易结束后,宋某向有关部门缴纳了相应的契税,乡政府对买卖房屋进行了审批。后宋某取得了房地产管理局颁发的房产证,并将户口迁入居住至今。但随着房价的高涨,房屋的升值,王某反悔了,以该房屋买卖行为违法我国相应法律规定为由,诉请法院,请求确认与宋某间的房屋买卖行为无效。

对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,我国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地山乡买房怎么落到实处房地分离,农村房子买卖的广大争持有怎么样。建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策,但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用。因此,笔者认为,对这类合同,因违反国家政策而应认定为合同无效。

3、房地如何实现分离。“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押山乡买房怎么落到实处房地分离,农村房子买卖的广大争持有怎么样。。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产治理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”既是农村房屋可以买卖了,但是土地怎么办?农村的土地所有权是集体所有的,不允许买卖,宅基地的所有权是集体的,不允许流转。根据《物权法》第一百五十二条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权是集体经济组织给予其成员的福利,目的是为其成员建造房屋提供权利基础。这样一来,如何实现房地分离似乎成为一个困惑,在人们的观念中似乎一直是“地随房走”,房屋既然卖了,宅基地难道也可以卖?其实在法律范围内,“地”和“房”是可以分开归属的,根据土地租赁的概念我们可以联想到宅基地的租赁,这样便可以明确划分出宅基地的所有权、使用权和租赁权,通过宅基地所有权人与房屋买受人签订宅基地租赁协议,从而实现房地分离。而宅基地使用权人享有宅基地租金的收益,租金数额可由当事人协商,不能达成协议的,可以请求人民法院确定。

最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农民的利益。

宋某与王某之间签订的房屋买卖合同是否有效呢?

综上所述:农村房屋买卖合同的效力问题不能一概而论,应该根据不同的情形作不同的分析。一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此,在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。

笔者认为,由于房屋这种特定意义的不动产,因此对于宅基地租赁的租赁期限应该不局限于《合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年”的限制,应该以宅基地地上房屋的物理状态存在期限为限制。当房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加盖、改变结构等方式对房屋进行实质建设时,应认定地上物灭失,宅基地使用权保有地上物的存续理由已然消失,宅基地租赁权消灭,宅基地所有人可依物上请求权要求占有人返还宅基地。

365小编为您整理这篇文章。希望您在阅读后,能帮你解决有关农村买房怎么实现房地分离的相关知识。你在遇到农村房屋买卖中,能够遵循法律的相关规定。

【律师解析】

 

4、没有房产证,合同效力如何确认。由于根据国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第2条第2款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。因此,许多农村房屋买卖都不能获得相应的产权证明,给农村房屋买卖带来障碍,导致“黑市”交易,并容易埋下产权纠纷的隐患。

 

按照我国目前的相关法律规定,农村宅基地的所有权属于相应的农民集体所有。宅基地使用权人对宅基地行使收益和处分权时,应当受到严格的限制,在此前提下城市居民购买农村房屋的行为一般应当认定为无效。但宋某作为城市居民,其与王某签订的房屋买卖合同已经过乡政府的批准,且后来宋某取得了该房屋的产权证书并将户口迁入。宋某在诉争房屋实际居住十几年,已对该房屋形成了稳定的占用关系。综合历史背景及有利于维护现有的房屋占有关系角度考虑,应当确认宋某和王某签订的房屋买卖合同有效。

笔者认为,买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件,所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”所以,依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同,必须有法律或者行政法规上的依据,地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续,是房屋买卖合同未履行完毕,并不影响合同的效力。

【知识拓展】

农村房产怎么过户,有什么手续?

365小编为您整理这篇文章。希望您在阅读后,能帮你解决有关农村房屋买卖的相关知识。不论你在出售农村房屋还是购买农村房屋时能够按照相关的法律规定来操作。

农村房产怎么过户,有什么手续?

1、《土地法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。如果房屋的买卖成立,也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让,这势必将宅基地使用权的主体扩大化。

农村房屋过户需要的材料有哪些?

 

农村房屋过户需要的材料有哪些?

2、《土地法》第六十三条规定:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。如果农民房屋买卖成立,就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设,因而为该规定所禁止。

 农村房屋过户在哪办?

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3、根据1993年11月1日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定,如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立,则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设,也是极不严肃的。

农村宅基地买卖的条件有哪些?

4、1999年国务院办公厅在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。应该说,当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍,但正是由于农村房屋买卖的特殊性,我们必须要考虑与土地权属相关的法律规定。这就是说,只要是非集体组织成员或者是城市居民,非经法定程序,均不得享受农村的宅基地使用权。

在农村,自家建房要办理房产证吗?

综上所述,根据相关法律的规定,城市居民如果购买农村宅基地上的房屋,可能会产生一些麻烦或财产损失。所以,城市居民要慎重购买农村房屋,以免带来不必要的麻烦。

办理房产证,要准备哪些资料?

 

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